De levering van een bestaande onroerende zaak is vrijgesteld van omzetbelasting. De vrijstelling geldt niet voor de levering van een nieuw gebouwde onroerende zaak en voor de levering van een bouwterrein. De ratio van het onderscheid tussen oude gebouwen enerzijds en nieuwe gebouwen en bouwterreinen anderzijds is gelegen in het ontbreken van toegevoegde waarde bij de levering van een bestaand gebouw. Nieuwbouw en het bouwrijp maken van grond voegt wel waarde toe.

Over de vraag of een terrein met een bestaand gebouw dat geheel of gedeeltelijk zal worden gesloopt kwalificeert als bouwterrein heeft het Hof van Justitie EU meerdere arresten gewezen.

In het arrest Don Bosco Onroerend Goed was sprake van de levering van een bouwterrein. Bepalend daarvoor was dat verkoper en koper een terrein wilden leveren dat gereed was om te worden bebouwd. De verkoper had zich verplicht om het gebouw dat op het terrein stond te slopen. Ten tijde van de levering was de verkoper begonnen met de sloop van het gebouw.

Factoren die een rol spelen bij de beoordeling of sprake is van een bouwterrein zijn de voortgang op de datum van levering van de sloop- of verbouwingswerkzaamheden die de verkoper uitvoert, het gebruik van het gebouw en de verplichting voor de verkoper om sloopwerkzaamheden uit te voeren met het oog op toekomstige bebouwing.

In een recent arrest was volgens het Hof van Justitie EU geen sprake van een bouwterrein. De procedure betrof twee opvolgende leveringen van een terrein met een pakhuis, dat op de datum van de eerste levering volledig in bedrijf was. Geen van de partijen bij deze levering was belast met de sloop van dat pakhuis. Het pakhuis werd pas na de tweede levering gesloopt door de (tweede) koper. Het pakhuis was bij de tweede levering nog steeds in gebruik. De tweede verkoper was niet betrokken bij de sloop van het pakhuis. De sloop van het pakhuis was naar het oordeel van het Hof van Justitie EU een handeling die los stond van de verkoop en die niet samen met de verkoop economisch gezien één enkele prestatie vormde.

De omzetbelasting kent een bijzondere regeling voor kleine ondernemers, de KOR. De huidige regeling geldt alleen voor natuurlijke personen, die na aftrek van voorbelasting niet meer dan € 1.883 aan btw verschuldigd zijn. Zij hebben recht op een vermindering van de te betalen btw ter grootte van de verschuldigde btw tot een maximum van € 1.345. De ondernemer, die op basis van deze regeling geen btw verschuldigd is, kan de inspecteur verzoeken om ontheffing van administratieve en factureringsverplichtingen. De ondernemer vermeldt dan geen btw op zijn facturen en heeft geen recht op aftrek van voorbelasting.

Met ingang van 1 januari 2020 geldt een nieuwe KOR in de vorm van een omzetgerelateerde vrijstellingsregeling. De nieuwe KOR kent een omzetgrens van € 20.000 en geldt voor alle kleine ondernemers, ongeacht de rechtsvorm. Het gaat om de omzet van in Nederland belastbare leveringen en diensten, ongeacht het tarief en ongeacht verlegging van de heffing naar de afnemer.

Ondernemers die voor toepassing van de nieuwe KOR kiezen, hoeven geen btw-aangifte te doen en zijn vrijgesteld van administratieve verplichtingen met betrekking tot verrichte leveringen en diensten in Nederland. Wel gelden administratieve verplichtingen en kan de KOR-ondernemer btw-aangifte moeten doen als de heffing van btw naar hem is verlegd. Net als de huidige KOR geldt de nieuwe KOR alleen voor in Nederland gevestigde ondernemers of vaste inrichtingen. De nieuwe KOR geldt niet voor de levering van onroerende zaken die door de ondernemer in zijn bedrijf zijn gebruikt. Wanneer een ondernemer, die gebruik maakt van de nieuwe KOR in een kalenderjaar boven de omzetgrens uitkomt, voldoet hij niet meer aan de voorwaarden en is vanaf dat moment de vrijstelling niet meer van toepassing. Dat betekent dat de normale btw-regels gelden en dat de ondernemer verplicht is om btw-aangifte te doen.

De keuze om de nieuwe KOR toe te passen geldt in beginsel voor onbepaalde tijd. De ondernemer kan de vrijstelling opzeggen nadat hij deze ten minste drie jaar heeft toegepast. Na opzegging duurt het drie jaar voordat de ondernemer in aanmerking komt voor hernieuwde toepassing van de vrijstelling. Een ondernemer, die verwacht in 2020 de omzetgrens van € 20.000 niet te overschrijden en die de vrijstellingsregeling wil toepassen, moet zijn keuze meedelen aan de inspecteur door het indienen van een daartoe bestemd formulier. Dat kan vanaf 1 juni 2019. Voor toepassing van de vrijstelling vanaf 1 januari 2020 moet de ondernemer zijn keuze uiterlijk op 20 november 2019 hebben gemeld. Het formulier is te vinden is op de website van de Belastingdienst.

Ondernemers, die onder huidige regeling ontheffing van administratieve verplichtingen hebben, hoeven zich niet aan te melden voor de nieuwe KOR. Zij worden daar automatisch in opgenomen.

Herziening btw en KOR
Ondernemers die recent hebben geïnvesteerd in bedrijfsmiddelen en vanaf 1 januari 2020 gebruik willen maken van de nieuwe KOR, moeten rekening houden met herziening van de in het verleden gedane aftrek van voorbelasting. Vanaf 1 januari 2020 worden de bedrijfsmiddelen uitsluitend gebruikt voor vrijgestelde prestaties. De herzieningstermijn voor onroerende zaken bedraagt negen jaar na het jaar van ingebruikname. Voor roerende zaken bedraagt de herzieningstermijn vier jaar na het jaar van ingebruikname. De herziening blijft achterwege als het bedrag van de herziene btw lager is dan € 500.

Wie alleen btw-ondernemer is vanwege de exploitatie van zonnepanelen, moet zich afvragen of het gunstig is om gebruik te maken van de nieuwe KOR wanneer de zonnepanelen zijn aangeschaft in 2016 of later. De herzieningsperiode voor deze panelen is nog niet verstreken.

Een ondernemer voor de omzetbelasting liet een woning bouwen waarop zonnepanelen werden geplaatst. Ook voor de exploitatie van de zonnepanelen was sprake van ondernemerschap voor de omzetbelasting. De omzetbelasting op de aanschaf en installatie van de zonnepanelen werd in aftrek toegelaten. Dat gold niet voor de omzetbelasting die drukte op de bouw van de woning. De ondernemer was het hiermee niet eens en ging in beroep.

De rechtbank merkte de zonnepanelen aan als roerende zaken omdat zij gemakkelijk te demonteren en te verplaatsen waren. De zonnepanelen waren volgens de rechtbank geen bestanddelen van de woning, maar zelfstandige zaken. Door de bevestiging van de zonnepanelen aan de woning is het gebruik van de woning gewijzigd. Een deel van het dak staat heeft door de ondersteuning van de zonnepanelen een zakelijke functie gekregen. Dat had gevolgen voor de omvang van het privé- en zakelijk gebruik van de woning.

Onder verwijzing naar een uitspraak van Hof Arnhem-Leeuwarden merkte de rechtbank het dak aan als een nuttige ruimte in de woning. De omvang van deze nuttige ruimte bepaalde de rechtbank op de totale oppervlakte van de zonnepanelen. De totale nuttige ruimte van de woning was gelijk aan de oppervlakte van de woning van 72 m² plus de oppervlakte van de zonnepanelen van 19,7 m², dus in totaal 91,7 m². De rechtbank berekende het zakelijk gebruik van de woning op 21,5% (19,7 m²/91,7 m² × 100%). Voor dat gedeelte kwam de omzetbelasting die drukte op de bouw van de woning voor aftrek als voorbelasting in aanmerking.

De omzetbelasting, die drukt op goederen en diensten die zowel voor belaste prestaties als voor andere prestaties worden gebruikt, komt slechts gedeeltelijk in aanmerking voor aftrek als voorbelasting. De Europese btw-richtlijn biedt de lidstaten de mogelijkheid om de wijze van bepaling van het deel van de voorbelasting dat in aanmerking komt voor aftrek te hanteren voor alle goederen en diensten in gemengd gebruik of voor een deel daarvan. Nederland heeft geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om voor een deel van de goederen en diensten in gemengd gebruik een andere wijze te hanteren voor de bepaling van de aftrekbare voorbelasting. Volgens de Nederlandse regeling wordt de aftrek van voorbelasting vastgesteld volgens de verhouding tussen de omzet belaste prestaties en totale omzet. Wanneer het werkelijke gebruik van deze goederen en diensten niet overeenkomt met de omzetverhouding, wordt het voor aftrek in aanmerking komende gedeelte van de voorbelasting berekend op basis van het werkelijke gebruik.

Een ondernemer wilde voor de aftrekbare voorbelasting twee verdeelsleutels hanteren. Voor een deel zou dat moeten gebeuren op basis van het werkelijke gebruik en voor het overige op basis van de omzetverhouding. De rechtbank deelde de opvatting van de ondernemer, dat het werkelijke gebruik aan de hand van omzetverhoudingen bepaald kan worden, niet. Het hanteren van verschillende verdeelsleutels stond de rechtbank niet toe. De rechtbank verwees naar een arrest van de Hoge Raad uit 2018, waarin is geoordeeld dat, als de mate van aftrek op basis van de omzetverhouding moet worden bepaald, dit voor alle gemengd gebruikte goederen en diensten geldt. Hieruit leidde de rechtbank af dat het bepalen van de mate van aftrek deels op basis van de pro rata-methode en deels op basis van werkelijk gebruik niet is toegestaan.